Страсти по долевому строительству

Кто заинтересованно и намеренно загоняет ситуацию с дольщиками жилья в безвыходную?
Тема долгостроев, обманутых дольщиков звучит сейчас максимально остро и резонансно. 12 февраля на заседании Госсовета РФ под председательством Владимира Путина губернатор Нижегородской области Глеб Никитин предложил новые меры решения проблем обманутых участников долевого строительства. Глеб Сергеевич рассказал о необходимости снижения административной нагрузки на застройщиков и формировании удобных градостроительных правил. Проблемных строек в нашем регионе немало: «Новинки Смарт Сити», «Квартал Европейский», объекты ВВСК, СУ-155, к которым в последнее время рискует добавиться «Окский берег». Все властные структуры – областное правительство, Законодательное собрание, «Единая Россия» – системно работают над решением проблемы.
Посадки пробуксовывают
Самая важная социальная задача – решение вопросов с обманутыми дольщиками (инвесторами). Люди вложили деньги в строительство нового жилья. Многие брали кредиты, продавали старые квартиры, а теперь годами не могут ни въехать в новое жилье, ни получить назад свои деньги. Они вынуждены скитаться по съемным квартирам или ютиться у родственников.
Вопрос встал настолько остро, что в 2016 году в Уголовном кодексе появилась статья 200.3, карающая за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве. По ней, а также по статье 159 УК РФ («Мошенничество») к ответственности стали привлекать руководство фирм – недобросовестных застройщиков. Эффект – нулевой. Кто-то из застройщиков под следствием, кто-то скрылся за границу, а долгострои так и стоят. Страдают же от этого дольщики.
Как помочь дольщикам?
В Нижегородской области проблему пытаются решить комплексно, не ограничиваясь карательными мерами. Создан региональный оператор по достройке объектов незавершенного строительства – АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству». На эти цели из областного бюджета выделено 162 миллиона рублей, а в течение двух лет планируется выделить еще 250 миллионов. И это только на финансирование самой структуры. А на достройку брошенных домов требуется еще 9 миллиардов бюджетных рублей! Привлекаются кредиты из Сбербанка. Но это мизер и не решение проблемы. Начала действовать межведомственная комиссия при губернаторе, координирующая вопросы долевого строительства, на что опять расходуются бюджетные средства.
Времени нет!
Происходящее логично в отношении тех застройщиков, кого уже отчаялись принуждать достраивать дома за свой счет. Они исчерпали ресурсы, то, что могли, уже построили. На этом этапе вкладываться придется государству. Но в решении проблемы оно может начать участвовать только после банкротства недобросовестного застройщика. А банкротство – вопрос, который решается через суд, на это уходят годы. Некоторые предприниматели еще и сознательно тянут резину, создавая видимость работы на объекте. Дольщики же столько ждать не могут! Поэтому в целях поддержки обманутых дольщиков Законодательное собрание приняло ряд региональных законов.
Проблема все острее
Один из них, например, предусматривает передачу потенциальным застройщикам земельных участков без торгов, взамен предлагается достройка проблемного жилья. Только очереди из застройщиков пока не видно, поскольку доводить до ума долгострой нужно по старой технической документации, разрабатывавшейся еще предшественниками. Конечно, новых застройщиков такие условия не устраивают, их интересуют только обещанные земельные участки, а не завершение проблемной стройки.
Результат: несмотря на все усилия властей, количество обманутых дольщиков не уменьшается! Проблема не исчезает, а только продолжает обостряться в связи с появлением новых проблемных строек.
Так откуда же берутся эти долгострои? Вроде бы времена финансовых пирамид по типу «МММ» уже прошли?
Почему появляются долгострои?
Если перефразировать классика, для обманутого дольщика все долгострои одинаковы, но у каждого есть своя история. Совсем не обязательно, что застройщик изначально не собирался ничего строить, а деньги с граждан собирал, чтобы их присвоить. Кто-то просто не рассчитал ценовую политику и слишком дешево начал продавать жилье. Ведь есть реальная затратная часть на строительство, занизить которую невозможно. Например, в центре города стоимость квадратного метра колеблется от 70 до 100 тысяч рублей. И если вам предлагают жилье за меньшие суммы – остерегайтесь: это будет долгострой!
Проблемы со строительством жилья возникают и у совершенно добросовестных застройщиков, потому что им годами приходится преодолевать бюрократические препоны, чтобы сдать объект в эксплуатацию и передать готовые квартиры дольщикам.
Наконец, бывают из ряда вон выходящие случаи, как с фирмой «ВВСК». Уже 10 лет на площади Сенной и на улице Тверской стоят ее недостроенные здания. И что с ними будет, непонятно никому, поскольку руководители фирмы либо сидят за решеткой, либо скрываются от правосудия за границей. А страдают опять же дольщики!
Парадокс на тверской
Кстати, на улице Тверской стоит еще одно здание, вокруг которого за прошедший год было раздуто много шумихи: речь идет о доме №7. В отличие от стоящего по соседству строения ВВСК, дом полностью построен. Глянешь на него – сразу заселяйся и живи! Но более года дом не вводят в эксплуатацию, а квартиры не могут быть переданы дольщикам. Парадокс: дом на 100 процентов готов, а людям не дают ключи от квартир!
Вопросов больше, чем ответов
Заинтересовала эта тема и нас. Мы решили выяснить, что же там происходит в действительности, и первым делом пообщались с дольщиками дома №7 по улице Тверской. Они рассказали, что заключали договоры с акционерным обществом «Автотехстрой», генеральным директором которого является депутат Законодательного собрания Нижегородской области Вадим Жук, в отношении которого возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ. Основанием послужило то, что он якобы незаконно привлек на строительство деньги дольщиков. Однако дольщики пояснили, что сами претензий к застройщику не имеют, поскольку своими глазами видели, что дом построен и готов к эксплуатации. Мы взяли комментарии у некоторых из них.
П. В.: «Ни материального ущерба, ни какого-то другого вреда действиями застройщика и его руководства мне не причинено!»
И. Е.: «Инициативная группа дольщиков проводила собрания, и каждый раз представители застройщика бывали на них, давали информацию о положении дел».
Б. Н.: «Считаю, что к застройщику не должно быть претензий, так как дом построен и готов к вводу в эксплуатацию».
Данные ответы породили еще больше вопросов. Мы провели собственное расследование и, углубившись в тему, выяснили следующее.
Работа в рамках закона
Эта история берет начало в 2002 году, когда администрация Нижнего Новгорода вынесла распоряжение о расселении ветхих жилых домов, а также о строительстве и реконструкции домов на улицах Славянской и Тверской. В рамках этого распоряжения и работал застройщик. Для строительства он стал привлекать деньги дольщиков в рамках действовавшего на тот момент законодательства. Но в 2005 году ситуация изменилась. Вступили в действие новый Градостроительный кодекс РФ и 214-й Федеральный закон, который обязывал застройщиков привлекать для строительства деньги дольщиков только после регистрации договоров долевого строительства в ФРС. Но поскольку закон обратной силы не имеет, застройщик не стал заново оформлять разрешение на строительство и продолжил работать, как раньше, по 39-му ФЗ, где указано, что застройщик сам является регистратором и ведет реестр дольщиков.
Спустя многие годы это и поставили в вину застройщику дома на Тверской. Хотя по ходу выполнения работ претензий к нему не было. Распоряжение городской администрации застройщик добросовестно исполнял. Начиная с 2002 года им было полностью расселено и снесено 14 ветхих домов на улицах Славянской, Студеной и Тверской. После чего были построены (реконструированы) и уже эксплуатируются дома номер 19, 23, 25, 25а по улице Славянской и номер 3 по улице Тверской.
Два дома – один объект
Что касается последнего объекта, то он подразумевал вторую очередь строительства – тот самый дом номер 7 по улице Тверской, вокруг которого сейчас и кипят страсти. То есть дома 3 и 7 – это один и тот же объект, спланированный после распоряжения городской администрации от 2002 года, о чем свидетельствуют и вид зданий, и общий паркинг с общей придомовой дворовой территорией. Просто вторую очередь объекта начали строить значительно позже первой – в 2015 году. Поэтому когда прокуратура произвела проверку строительства, то дом №7 ошибочно посчитали новым, отдельным объектом, деньги на долевое строительство которого надо было собирать уже по новым правилам. В этом и кроется суть найденных прокуратурой нарушений, которые легли в основу уголовного дела и стали причиной затягивания сдачи дома в эксплуатацию.
Суд да дело
Как и предусматривалось планом, дом был построен до конца 2017 года. Застройщик направил документы для сдачи его в эксплуатацию в администрацию Нижнего Новгорода, но получил отказ. Он был оспорен в судебном порядке, и суд первой инстанции возложил на администрацию Нижнего Новгорода обязанность выдать разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Но суд более высокой инстанции отменил это решение, чтобы не создавать прецедента ввода объектов в эксплуатацию судебным решением: там сочли, что это всё же функционал органов исполнительной власти.
Тем не менее застройщик продолжил дорабатывать объект и приложил все меры по вводу его в эксплуатацию. 7 декабря 2018 года было объявлено решение Арбитражного суда Нижегородской области, вступившее в законную силу 9 января текущего года. Оно признаёт право застройщика на завершенный многоквартирный жилой дом №7 по улице Тверской и подтверждает, что застройщиком выполнены все его договорные обязательства перед дольщиками (инвесторами).
Дом готов к эксплуатации!
Различными экспертизами дом признан полностью пригодным для проживания и фактически уже эксплуатируется. Он передан на баланс товариществу собственников недвижимости и имеет почтовый адрес. Застройщик начал передачу готовых квартир с долей в праве на общее имущество дольщикам (инвесторам), обеспечил передачу в эксплуатацию инженерных сетей и общего имущества жилого дома. В частности, ввел в эксплуатацию лифт. То есть к застройщику вопросов нет.
А в чем же преступление?
Несмотря ни на что, уголовное дело заведено и передано в суд. Хотя статья Уголовного кодекса, по которой оно возбуждено, вполне позволяла закрыть его еще на стадии расследования. Ведь ее основная задача – защитить дольщиков, принудив недобросовестных застройщиков завершить строительство или вернуть деньги. При этом используется принцип кнута и пряника. Статья отделяет добросовестных застройщиков от мошенников. В пункте 2 примечаний к ст. 200.3 УК РФ четко прописано: «Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию». Тем самым застройщик стимулируется к тому, чтобы достроить объект, довести дело до конца. На это статья и рассчитана. А в том виде, как сейчас ее применяют силовые ведомства, она работать не будет. Застройщику проще будет скрыться за границей, а дома останутся брошенными. Потому что выходит как в пословице: «Что в шапке дурак, что без шапки дурак». Такой подход диктует кто угодно, только не государство.
Здесь можно провести параллель с уголовными делами, возбужденными за налоговые преступления. По статистике, большая часть из них не доходит до суда, потому что обвиняемые выплачивают налоги, которые недодали. В Следственном комитете поясняют, что поскольку ущерб перед государством был добровольно ликвидирован, то и нет оснований для дальнейшего уголовного преследования. Но в связи с тем, что статья УК об обманутых дольщиках принята недавно и почти не применялась, правоохранительные органы не хотят создавать прецедент и предпочитают перекладывать ответственность на судей.
Что говорит застройщик?
Итак, ничего сенсационного в истории с постройкой дома №7 на улице Тверской не просматривается. Если там и есть какие-то нарушения в подготовке нормативной документации, то это предмет для арбитражных или административных разбирательств. Но поскольку ситуация связана с депутатом Законодательного собрания, в СМИ время от времени появляются публикации на этот счет. Мы решили взять комментарий у самого Вадима Жука: поинтересовались у парламентария, чем вызваны претензии к нему со стороны правоохранительных органов.
– Вадим Анатольевич, что происходит с уголовным делом в отношении вас?
– В настоящее время оно рассматривается Нижегородским районным судом города, в конце февраля начнется судебное следствие.
– В чем суть обвинения и признаёте ли вы себя виновным?
– Меня обвиняют в том, что я в качестве руководителя коммерческой организации в нарушение закона привлек денежные средства граждан на сумму более девяноста миллионов рублей для реконструкции многоквартирного дома. Утверждается, что я действовал без разрешения на такую реконструкцию. Считаю, что никаких противоправных действий я не совершал, умысла и корысти не имел. В результате моих действий дольщикам (инвесторам) и государству ущерб не причинен. Вину, предъявленную мне, не признаю.
– Какова будет ваша позиция в суде?
– Сторона обвинения считает, что я нарушил Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Однако на момент заключения договоров с гражданами и привлечения их денежных средств продолжал и продолжает действовать Федеральный закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений №39-ФЗ от 25.02.1999. Именно на основании и во исполнение последнего закона администрация города издала распоряжение, предусматривавшее реконструкцию спорного многоквартирного дома. На основании этого распоряжения моя организация была обязана реконструировать дом на земельном участке, выделенном для указанных целей. У меня не было ни малейшего повода усомниться в том, что распоряжение администрации города не является полноценным разрешением на реконструкцию (строительство) спорного дома. Тем более что каких-либо формальных требований к такому разрешению действовавшее на тот момент законодательство не предъявляло. Ситуацию не изменило принятие Градостроительного кодекса РФ, согласно которому все ранее выданные разрешения на строительство (реконструкцию) остались действительными и продолжали регулироваться ФЗ №39. Ни один контролирующий или надзирающий государственный или муниципальный орган власти ни разу не поставил вопрос о приостановлении либо прекращении действий по исполнению распоряжения администрации города №2889-р от 20.08.2002 – по расселению домов и освобождению строительной площадки, а также по застройке квартала и реконструкции в том числе спорного объекта. В разное время мое понимание вышеуказанного распоряжения как законного разрешения на строительство и реконструкцию дома поддерживали администрация города, министерство строительства области и даже Нижегородский районный суд.
– На что вы рассчитываете?
– Рассчитываю вместе с защитниками доказать в суде свою невиновность, на объективное рассмотрение дела и на справедливое решение суда.
– А как решается вопрос с многострадальным домом?
– В конце прошлого года арбитражный суд принял решение о признании за моей организацией права собственности на завершенный строительством многоквартирный жилой дом номер 7 по улице Тверской в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода. На основании этого судебного акта произведено подключение дома к объектам инженерной инфраструктуры, идет оформление договоров между жилищно-коммунальными организациями и образованным в доме товариществом собственников недвижимости, ведется работа по оформлению документов для постановки объектов на кадастровый учет, оформляются договора о передаче дольщикам квартир и нежилых помещений – с целью последующей государственной регистрации за ними права собственности.
– Если это так, то есть ли в вашем уголовном деле пострадавшие?
– Граждане, доверившие мне деньги, признаны потерпевшими безосновательно. Считаю такое решение необоснованным: все привлеченные денежные средства вложены в реконструкцию многоквартирного дома, дом построен и готов к эксплуатации. У дольщиков (инвесторов) ко мне претензий нет. Более того, мы вместе с ними преодолевали все преграды и сложности, которые возникали в связи с формальным подходом к вводу объекта в эксплуатацию у различных структур.
Здравый смысл должен возобладать
Мы, в свою очередь, тоже надеемся, что здравый смысл возобладает. Важно, чтобы застройщики стимулировались к выполнению своих обязательств перед дольщиками, а те имели возможность наконец справить новоселье.
Наша публикация поднимает ряд важных вопросов. Все хотят решить проблемы дольщиков. Но не все застройщики бывают порядочными. Однако дома можно и нужно достраивать без привлечения государственных средств, за счет застройщика. И статья 200.3 УК РФ должна способствовать этому. Достроил дом – живи спокойно, не достроил – будешь наказан! Тогда и долгострои исчезнут, а дольщики получат долгожданные квартиры. В конце концов, законы, в том числе и статьи Уголовного кодекса, для того и пишутся. Просто надо научиться правильно их трактовать и применять.
Ефим БРИККЕНГОЛЬЦ