Дешевле всего московскую недвижимость сдают самым богатым арендаторам

Памятники архитектуры, участвующие в программе «1 рубль за 1 квадратный метр», способны гарантировать безбедную жизнь на полвека вперед.

Арендная политика властей Москвы

Сдача недвижимости в Москве отлично налажена. За прошедший год на каждый из выставленных объектов приходилось по шесть соискателей, а наиболее интересные предложения - объекты нестационарной торговли привлекали по 17 потенциальных арендаторов на одно место. Все это позволяет не только сдавать муниципальное имущество, но и фантастически разогревать цены на него. Например, при сдаче в аренду земельного участка под спорткомплекс на Ореховом бульваре начальная цена предложения выросла в 65 раз!

Муниципальная политика предусматривает и бесплатное предоставление имущества предпринимателям. Например, земля под летние веранды кафе и ресторанов предоставляется бесплатно. Социально-ориентированный малый бизнес в рамках длительной акции арендует ПСН по стоимости в 3500 руб. за кв. м в год, что официально является минимальной стоимостью аренды муниципальной недвижимости в Москве.

Но самое интересное предложение аренды скрыто от глаз и массовым спросом как раз не пользуется. Речь идет о столичной программе «1 рубль за 1 квадратный метр». Начатая в 2012 году программа предназначена для реновации объектов культурного наследия арендаторами. В течение первых пяти лет данный объект должен пройти реставрацию. После чего он сдается арендатору по ставке 1 рубль за 1 кв. м. Наглядно вся схема аренды представлена на иллюстрации с сайта мэра города Москвы:

Пойти на такую многоходовую комбинацию могут немногие. За 8 лет из 776 ветхих и аварийных памятников архитектуры по программе «1 рубль за 1 квадратный метр» было реставрировано 33. Из них только 15 переведено на льготную аренду.

Квартиры от застройщиков с акциями

Реставрация процесс дорогостоящий и оценивается в пределах 172 000-207 000 руб. за кв.м (2500-3000 долларов). К тому же реставрация должна быть одобрена контролирующими органами, что требует огромного административного ресурса у арендатора. Однако если все получится, то цена аренды отреставрированного здания оказывается минимальной из всех применимых в Москве.

Разница цен между номинальной ставкой и рыночной столь велика, что позволяет за весь срок аренды сэкономить, читай заработать, до миллиарда рублей! А это превращает простую аренду здания в долгосрочный инвестиционный проект. Ведь множество схем затем позволяют арендатору сдать отреставрированный объект другой компании и банально зарабатывать на облагороженных исторических помещениях.

Примерный подсчет выгоды от реализации проекта

Примером подобного рода проекта может стать дом купца Дмитрий Виноградова, выставленный одним из последних на торги. Объект располагается между Садовым кольцом и ТТК во 2-ом Крутицком переулке,14. Его принципиальным отличием от других подобных памятников является материал стен. Дом, полностью деревянный, что заведомо снижает стоимость большинства реставрационных работ. Ведь древесина традиционно более дешевый материал, чем камень, мрамор и подобные им материалы.

Объект площадью в 530 кв. м выставляется по начальной арендной цене в 6,5 млн руб. за год, что составляет 12 264 руб. за кв. м. Минимальная цена реставрации этого объекта составляет 172 000 руб. за кв. м, что при площади в 530 кв.м. дает общую сумму в 91 млн руб. Если все работы провести оперативно, а есть прецеденты, когда это удавалось сделать за год с небольшим, то общая сумма расходов на реставрацию и аренду не по льготной цене составит около 97 млн. руб.

После этого в течение 48 лет арендатор будет платить за особняк по 530 руб. в год! С учетом понесенных затрат эта сумма увеличится до среднегодовых 3735 руб. за кв. м. Это сопоставимо с минимальной ставкой аренды для малого бизнеса с социальным уклоном.

Однако, дело даже не в ставке аренды на особняк, а в ее разнице с рыночными ценами на офисную недвижимость в районе. Стоимость аренды особняков традиционно выше или сопоставима со ставками аренды на офисы класса А. Они в здесь составляют 36 тыс. руб. за кв. м в год или 19 млн за год. За 49 лет использования аренда особняка по рыночной цене будет стоить 931 млн руб. Однако за счет участия в программе «1 рубль за 1 квадратный метр» она обойдется арендаторам лишь в 97 млн, что позволяет говорить об экономии 834 млн руб. за 49 лет или 17 млн руб. ежегодно! Разве реставрация зданий не прекрасный бизнес?

Да, как и в любом проекте, что-то может пойти не так. Например, затянуться реконструкция или сорваться приемка работ чиновниками муниципалитета. Хуже всего, если здание полностью восстановить не удастся из-за утраченных технологий или данных о конструктивных особенностях. Однако в случае с домом купца Дмитрия Виноградова это маловероятно. Ведь объект за 150 лет существования утратил лишь одно крыльцо, расположенное со стороны Новоспасского проезда.

Поэтому сдачу особняков по программе «1 рубль за 1 квадратный метр» можно считать не только самой выгодной, но и эксклюзивной среди всех муниципальных программ. Ведь участвовать в ней решатся лишь те, кто не чувствует критических рисков.

Кризис существенно увеличил возможности людей, у которых есть миллион рублей. В шаговой доступности от метро в границах старой Москвы они могут купить помещения свободного назначения (ПСН), адаптированные под жилье, и готовый арендный бизнес. Эти объекты могут использоваться как для получения пассивного дохода, так и для собственного проживания и работы.